15 yrs fix vs 30 yrs fix，哪个固定利率房贷更划算？

哈喽大家好我是投资菌！

相较于2020年和2021年房贷利息低，以及各种原因导致的买房热，2022年年中开始大家买房的热情已逐渐褪去。

主要是因为前几年的买房热已经将房市推到了很高的价格；再加上美联储涨息，导致房贷利息攀升，对贷款人不友好；以及害怕美联储升息太快，会导致经济衰退，而随后大量裁员，人们可能还不起房贷，会导致房价大跌，等等一系列不确定因素，导致大家不敢贸然进场。

但是呢？菌菌也懂大家想要拥有一个温馨小窝的想法，买房子只是早晚的问题。很多小伙伴表示等未来几年攒够了钱，房价冷却后想要挑一个心仪的房子。但是在那之前，还是想了解一下各种房贷的区别，哪种更适合自己？

前两年大家都吵着应该无脑入30年固定房贷（30 years Fixed-rate Mortgage），未来也是这样吗？固定利息应该选15年还是30年？除了固定利息，浮动利息又是什么？应该选哪个？当贷款买房后，加速还房贷是个好的选择吗？

菌菌准备开4期内容来给大家解决这些问题，分别是：

• 第一期：对于固定利息，买房时该选15年期还是30年期？哪个更划算？
• 第二期：FRM vs ARM，固定利息与浮动利息有什么区别？菌菌还会告诉你，为什么根据现在的金融市场，选择浮动利息或许更好？
• 第三期：如果你想加速还房贷？5大方法中，你更适合哪种？
• 第四期：你真的适合加速还房贷吗？有没有对你益处更大的方法？
• 第五期 - BONUS："贷款利息太多，不如现金买房？" NO！先别冲动，看完这期再说！

好啦，话不多说，开始今天的内容！

房贷利率是根据什么定的？

一般来讲，房贷利率受各种因素影响，这也说明了它没有一个特定的利率。美联储的政策决定了利率的大方向，而借你钱的金融机构决定了利率的细则。

从宏观的经济上来讲，房贷受10年期国债收益率的影响。也就是受美联储政策的影响，人们总是盯着美联储，看看到底是升息了，还是降息了，就是这个原因。升息或降息的政策出来后，银行会将借贷成本转嫁给贷款的客户。美联储升息，你借贷款就要付更高的利息。美联储降息，你借贷款就能付更低的利息。

从更细的层面上看，每个贷款申请人都会被银行或其他金融机构评估。主要就是根据你的信用评分，就业历史，收入，现有债务及其他因素。根据这些来评估你是否有能力并及时偿还贷款？如果有困难，就属于高风险客户，银行会收取更高的利息。如果没问题，就属于低风险客户，银行会收取更低的利息。

什么是固定利息？

固定利息（FRM：Fixed-rate Mortgage）指的是当你贷款完成，你会锁定贷款利率，永远不会变，且每月的月供是一样的。

比如有些人贷款时，贷到了30年超低的2%的固定利率，无论未来美联储如何加息，哪怕是加到10%还是20%，你的30年房贷都可以一直保持2%的超低利息，每个月的月供也是一模一样的。外面的喧嚣，都与你无关。

相反，如果是浮动利息（ARM：Adjustable-rate Mortgage），你的利率以及每月的月供，就跟外面的喧嚣有关了。美联储频频涨息，你的利率和月供就越来越高；美联储疯狂降息，你的利率和月供就越来越低。可能每月或每年都跟彩票开奖一样，令人兴奋~

通常呢，固定利息有10年期，15年期，20年期，和30年期，供你选择。但大多数人纠结于选择15年期还是30年期。

据Freddie Mac统计，在2019年约90%的贷款人选择了30年期的固定利率。为什么在2019年有这么多人选择30年期的固定利率呢？我们来看看15年期与30年期有什么区别？

固定利息的15年期与30年期有什么区别？

总的来讲：你贷款的期限越长，对银行的风险就越大。由于银行怕你还不起贷款，所以就向你收取更高的利率，且总的利息也就越高。但是呢？由于期限长，你每个月的月供就越少。毕竟你是将时间线抻长了慢慢还钱，自然每个月就可以还的更少。

了解完了这些底层逻辑，我们看看15年与30年的区别。

对于（%）利率上的区别：15年期的利率会更低，比30年期的利率会低个0.25%-1%。

对于（$）总利息的区别：15年期总利息更少，30年总利息更多。

主要有两个原因：

• 一是付的越快，要交的利息就越少。这就是为什么你经常会听到很多人不爽30年期的月供，刚开始大多是在交利息，很少的金额去减少贷款本金。本金都不怎么下降，就会导致更多利息。
• 二是30年期贷款本身就更昂贵，政府机构允许在30年期贷款上面，征收额外费用，具体叫做loan-level price adjustments。这种费用通常加在了信用分数较低、首付较少的贷款人身上。除此之外，如果贷款人的首付低于20%，30年期固定贷款会要交更高的MIP（mortgage insurance premium）。

你现在一定在疑惑：15年期和30年期的总利息，到底能差多少呢？

菌菌举个例子：假设两者利率都是4%，30年期的贷款要比15年期的多付2.2倍利息！而且，利率越高，这2种贷款的总利息差就越大。

对于（$）月供的区别：30年期的月供更少，15年期的月供更多。另外，你也可以这样想：一样的月供，30年期比15年期能得到更大额的贷款。

上面的谁比谁多，谁比谁少，是不是把你看晕了？下面菌菌举个例子：

想象一下，如果一个人贷款30万，30年期的固定利率为4%，15年期的固定利率为3.25%。30年期的月供为每个月$1432，而15年期的月供为每个月$2108，足足多出38%！但是当你全部还完，你会发现，30年期的利息总共高达$215,609，而15年期的利息为$79,441。虽然15年期的月供高出38%，但总利息却少了三分之二呢！

什么情况该选择15年期固定利息？

1. 高利息环境

单从利率上决定，当你对比30年期和15年期的固定利息，15年期能至少低0.5%以上，15年期才算划算。这个完全取决于经济情况，在利息愈来愈高的环境中，比如现在，越短的期限或许更划算。

相反，在利息极低的情况下，比如2019-2021年那种极低的利息环境中，早早锁定30年期的固定利息是最划算的。

2. 不打算久住

如果你并不打算在这个房子住太久，比如现在先买condo过几年换个house，应选更短期的贷款。因为越短期的贷款，利率越低，而且月供可以更多地还贷款中的本金，而不是利息。既能少交利息，又能尽快得到更多房子的份额。以此在卖房或换房的时候，对你更有利。

3. 期望无债退休

如果你想要退休时无债一身轻。比如你现在是40多或50多岁，希望60岁实现无债退休，你可能更适合15年期固定利息。因为用养老储蓄还债，无疑会增大老后破产的风险，因此大多数人希望在停止工作之前，将所有贷款还清。

4. 渴望安全感

如果你觉得较高的月供对你来说不是问题，同时它还能使你强制储蓄。早日还清贷款能给你带来更多安全感和成就感，选短期的贷款可能更适合你。

但是…

但是如果你的收入不稳定，你可能要尽量避免15年期的贷款。你可能要想想，如果有一天高额月供使你变得吃力，你是否有备用计划使你渡过难关？

你或许觉得较短的贷款能让你更快的建立房产份额，但在你资金困难的时候，这点份额真也没啥用。

当你失去工作或者收入减少，你想要做home equity loan房子抵押贷款，home equity line of credit （HELOC）房屋净值信贷额度，cash-out refinance套现融资，这一切都变得遥不可及。因为当你没有稳定的收入证明，以上这些你都很难获取资格。连稳定收入都没有的客户，对于银行来讲是高风险客户，银行怎么会借更多钱给你呢？

什么情况该选择30年期固定利息？

1. 低利息环境

在利息极低的情况下，比如2019-2021年那种极低的利息环境中，早早锁定30年期的固定利息是最划算的。因为那么低的利息，四舍五入就是免费借钱花呀！

虽说总的利息比15年期的贷款要多，但是从Time Value of Money金钱的时间价值来讲，以后的钱是越来越不值钱的。N年后多交的利息，其实并没有想象中的那么痛。

另外，利息是可以用来抵税的，它能让你少交不少税呢！

由于每月的月供较少，能让你剩下不少钱，把“免费”借来的钱，投资在回报率更高的投资上面，能加速你资产的扩大。具体是怎么做呢？让我们看看下一条。

2. 省下来的月供能赚取更高的回报

不少人即使能还得起15年期的高月供，最后也选择了30年期的。原因是他们发现即使15年期和30年期的利率相差超1%，15年期的多交了那么多月供，最后也只是赚取了那1%的利率。

既然这样，不如直接选择30年期。将15年期要多交的月供省下来，把它进行投资。自1926年以来，S&P 500指数的平均回报率在10%至11%之间，这明显高于15年期贷款那1%的利率折扣呀！

拿之前的例子举例：

虽然30年期的总利息比15年期要多交$136,168，但是如果你选择30年期，可以把每月省下的$676的月供拿去投资。

我们不按照S&P 500的10%~11%的回报率算，只拿保守的7%计算：这每个月的$676，15年后会变成$215,516。不但帮你把$136,168的总利息差赚回来了，还多了$79,348。你觉得多出来的这8万就很不错了吧？

但如果你继续投资，即使你不再额外投入金额，当你把30年期的贷款完全还完，$215,516的总额将在余下的15年里，复利变成$613,993。你万万没想到吧？这15年来，每月省下来的$676，会在30年内帮你额外赚了60万的收入。

惊不惊喜，意不意外？

3. 省下来的月供有更好的利用价值

这条主要在于省下来的钱，能不能对你有更好的功能性价值。比如：可以让你有更足够的紧急资金，来应对突发情况；又或者给孩子准备教育基金，为孩子的教育铺好路；再或者存进401K里面拿满match，获取更多白捡的钱；又或者利用好省税账户如IRA或者投资型寿险来投资，来免除未来的增值税；再或者为自己和家人准备各种保险（长期护理险，寿险，长期失能险，等等），来有效应对人生中的风险。

如果你不知道省下来的月供，能有什么更好的利用价值，或者想知道在符合你的风险承受能力的情况下，什么样的投资方法更适合你。可以在菌菌的网站申请免费咨询，我们会根据你目前的财务状况，帮助你查缺补漏。

但是…

但是如果你省下来的月供，并没有更好的投资途径，也没有更好的利用价值。然后多交点月供对你来说也是小意思，你或许还不如就选择15年期的贷款，它还能帮你做到强制储蓄，让你早点得到一个房子。尤其是在高利率的环境下，比如1980年利率一度高达18-20%，做任何投资都无法稳稳的得到这么高的回报，那还不如早点还贷款，得到房子。

最后菌菌在这里总结一下：

15年期 vs 30年期，固定利息的好处与坏处

看到这，你是不是对15年期和30年期的固定利率，有了更多的认识？

在第三期加速还房贷的视频中，菌菌还会给大家展示一个贸然选择30年期的错误示范哦，那是一个99%的人都踩过的坑，希望可以给小伙伴们敲个警钟。

下期菌菌带你了解，固定利率与浮动利率的区别。为什么现在这种环境下，选择浮动利率或许更好？那么多浮动利率，你又应该选择哪一种呢？

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