fix vs arm，固定与浮动哪种房贷更划算？

哈喽大家好我是投资菌！

本期浮动利率的内容会比上期固定利率更复杂一点，所以菌菌本期不会浪费太多时间讲固定利率。还不了解固定利率房贷的小伙伴，建议先去看上一期的内容哦。

本期浮动利率的内容虽然更复杂，但不用担心，菌菌会用最通俗易懂的方式把它讲清楚，并且告诉你为什么从目前的金融环境来讲，现在选择浮动利率房贷或许更划算！

准备好了吗，我们直接开始！

固定利率 vs 浮动利率，有什么区别？

固定利率贷款（FRM：Fixed-rate Mortgage）就是在整个贷款期间，它的利率都是固定的，你每个月的月供也一直都是一样的。比如你选择30年期固定利率，这整个30年一直到全部贷款还完，你的利率和月供一直都是一样的。从头到尾，不会有任何惊喜，也不会有任何惊吓。

相反，浮动利率贷款（ARM：Adjustable-rate Mortgage）是存在惊喜或惊吓的，但它并不是一直浮动的，你可以选择它在多少年后开始浮动，通常你可以选择3/5/7或10年之后。在那之前，你的起始利率其实也是固定的。

比如：5/1 ARM指的是前5年利率是固定的，但5年之后，每年的利率都会跟随当下的利率环境而浮动。

如果5年之后，是一个超低利息的环境，你就可以在不做重贷的情况下，享受低利息。但如果5年后，是个超高利息的环境，你就要被迫承受高利息了，每月的月供也会很高。

正是因为它的不确定性，你自己要承受之后的风险，作为交换，浮动利率中的起始利率，会有些优惠。

比如同样都是30年期，但浮动利率一开始的利率比固定利率要低。想象一下，30年期30万的房贷，选择5/1 ARM利率是4.25%，选择30年固定利率是6%。5/1 ARM的月供在前5年是每月$1476，30年期固定利率的月供在整个30年贷款期间都是$1799。

虽然浮动利率一开始的月供少一些，但千万不要小看它偿还贷款本金的能力！

当你交完5年的月供，会发现5/1 ARM共还了2.75万贷款本金，约为9.2%；而30年固定利率只还了2.08万贷款本金，约为6.9%。因此，即使月供少，但更低的利率可以让你更快速的建立房产份额。

ARM浮动利率的5大重要术语？

1. Start rate

（又名teaser rate或者intro rate）指的是起始利率，也就是起始阶段的利率。你可以选择起始利率具体持续多久，通常有3/5/7或10年作为选择，其中最受欢迎的是5年起始固定利率（five-year fix intro rate）。

所选的初始阶段越短，就说明你要越早承受风险。作为交换，你可以得到更好更低的利率。比如5/1 ARM的利率比10/1 ARM更低。

另外，通常来讲浮动利率是30年期的。一个30年期的5/1 ARM，代表着前5年有着固定的起始利率，后面的25年利率将会是浮动的。

2. The adjustment period

它是指当过了起始阶段后，新的浮动利率将会多久调整一次。

比如5/1 ARM，就是当5年初始利率一过，利率每年更新一次。5后面的那个1，指的就是每一年浮动一次。5/6 ARM中的6，指的是每6个月浮动一次。

这个主要看你的需求，而贷款机构通常会提供多种选择，比如每月到每5年不等，但通常选1年的更多。

3. Margin

目前利息环境的高低，需要看SOFR这个指数，The Secured Overnight Financing Rate。美联储升息降息，就会影响这个指数。因此，该指数是政府定的，贷款机构管不着。但是margin是你的贷款机构定的，你可以把它当成贷款机构从你那得到的利润或油水。

这个margin主要根据你的信用分数，信用历史，贷款机构标准margin，以及房产市场条件决定。

当起始利率已过期，利率开始浮动时，贷款机构就会用margin加上SOFR指数，你就会得到新一轮贷款利率了。

比如：SOFR利率为2.28%，贷款机构为你设计的margin是2.5%，那么你的新利率就是4.78%。

注：你可能听说过LIBOR指数，大多贷款机构在用这个指数决定浮动利率。但从2023年6月开始，LIBOR指数将会被淘汰，而SOFR指数将会取而代之。

4. Rate Cap

这个主要是为了保护你的。让你知道浮动利率最高会有多高，保证不会有比这个更大的意外。

通常你会见到2/2/5或者5/2/5 cap。

比如5/2/5 cap就代表着：

• 利率在第一次调整时最多改变5%
• 此后会在上一次利率的基础上最多改变2%
• 并在整个贷款期间最多不可与初始利率改变超过5%

由此可见Cap主要分为三种，顺序分别是：

1. The initial adjustment cap：只适用于第一次利率调整。
2. The subsequent adjustment cap：只适用于随后的利率调整。
3. lifetime interest rate cap或Fully-indexed rate：是终身利率上限。它是在整个贷款期间，任何一年的利率，浮动都不会高过它。 
   • 终身利率上限的表现方式有两种：（1）直接告诉你一个利率。比如8%，就是说浮动利率永远不会超过8%。（2）告诉你不会比起始利率高出多少。比如5%，如果你的起始利率为4.5%，那么浮动利率永远不会超过9.5%。

为方便理解，举个cap的例子：一个5/1 ARM，利率为4.5%，有着2/2/5 cap：

1. 当5年稳定利率4.5%已过，第一次浮动，也就是第六年，最高可增加2%，到达6.5%。
2. 到下一次浮动时，也就是第七年，房贷市场利率也许高达9%，你的贷款利率仅会被调整到8.5%，因为每年调整上限为2%。
3. 如果随后房贷市场利率又涨了2%至11%，你第八年的贷款利率仅会上升1%至9.5%，因为终身利率不可以与初始利率比超过5%。

注意：5/2/5 vs 2/2/5 cap 有大区别

如果你想要对如上两种cap有更深的了解，可以看这个Fannie Mae的演示：点此前往

5. Rate Floor

这个主要是为了保护贷款机构的。如果未来利息环境真的超低，floor会告诉你，你的浮动利率不会低过多少。

比如：floor是3%，即使当房贷市场利率低至2.5%，你最低也只能得到3%。

固定利率 vs 浮动利率，怎么选？

你主要需要考虑如下3个问题：

1. 你打算在这个房子住多久？

如果你仅打算在这个房子住几年而已，你可以放心大胆地选择ARM。比如你打算5年内换房子，就选择5/1 ARM。这样一来你可以在你居住的期间，交最低的利率和月供，而且还能更快的建立房产份额。反正在利率开始浮动之前，你都已经卖房或换房了，完全不用关心之后的利率走向了。记住：ARM最大的风险就是重置后利率的不确定性，但如果这个风险与你无关，那么ARM就是最棒的选择。

2. 如果利息上升，你还能负担得起月供吗？

如果你在考虑ARM，一定让贷款机构帮你预演一下数字，确定一下最坏的情况你将要承担多少月供。尤其是根据贷款机构给你设计的cap来计算一下数字，如果你仍能承担得起，那么选用ARM在前期省钱，完全没问题。

因为当初始利率期已过，你的浮动利率可能跟你的初始利率有着天差地别。

比如一个30万的5/1 ARM贷款，有着6的lifetime cap，你一开始4.25%的利率，可以最多上升至10.25%呢！虽然不一定会发生，但前5年你的月供仅为$1476，却在未来有可能每月多交1000多哦！

如果你在看到贷款公司给你最坏情况的月供后，仍拿不定主意，不知道自己能否负担得起，或者如何负担得起。欢迎小伙伴到菌菌的网站申请咨询哦。无论是进行一些省税的操作，每年帮你省下几千甚至几万的税钱，还是帮你进行一些理财投资，我们都可以为你提供一些可实施的建议！

3. 目前利息环境如何，以及未来趋势如何？

如果目前利率相对较高，ARM浮动利率或许更划算。因为较低的初始利率，可以让你每月支付更少的月供。而当未来利率下降时，即使不用做重贷，你也可以乘风获得较低的利率和月供。

如果目前利率相对较低，FRM固定利率或许更划算。早早锁住低利率，享受“免费”借钱花，是最划算的。

最后，重头戏来了！菌菌来讲讲：

为什么从现在开始，到未来的几年买房，选择浮动利率或许更好？

近几个月菌菌在查看金融产品利率时，发现了个有趣的现象。

比如：这是2022年9月6日，纵观整个美国金融市场，在1100多个固定利率年金产品中，所能给出的最高利息。

解读一下：拿5年期举例，如果一个人买5年期的年金，说明这5年他的钱不能动，但每年他能无风险的得到固定4.4%的收益。

这种产品背后的逻辑跟银行定存一样，就是你承诺将资金放在保险公司N年，然后公司给你固定的利率作为回报。你承诺存放的时间越久，作为回报，你得到的固定利率回报就越高。

但是！小伙伴们注意到了吗，从2年期到7年期，固定利率都在上升，但是10年期，固定利率竟然下降了！

既然将资金锁定7年的利率比10年期要高，那么顾客们就不会去选择10年期呀！是因为保险公司不喜欢人们把资金存放在公司太久吗？当然不是，原因是整个保险行业都认为：如果把10年期的固定利率调的比7年期还高，保险公司就要赔钱了。即使把人们的钱多锁住三年，对保险公司来讲，都不划算！

首先你要了解，为什么保险公司可以让你得到那么高的固定收益，让你无风险的获得那么多利息？

这跟利息环境，也就是美联储的升息、降息密切相关。当美联储升息，对于消费者来说借贷成本提高，要交更高的利息；但从另一个角度看，当美联储升息，获利最大的一个行业就是金融行业，因为他们可以靠放贷，从消费者身上获取更高的利息。

消费者按月付的利息，对于金融行业就是固定收益啊。他们可以获得更高的固定收益，就有能力给顾客收益更高的理财产品，吸引更多客户把钱投进来。帮更多客户做理财，将资金吸引进来锁住，公司就可以做更多投资赚更多钱，以此良性循环呀！

那么7年内的固收理财产品都是利率越来越高，是什么导致整个金融行业，都如此一致的将10年期的产品利率下调呢？

原因是它们觉得至少在7年内，利率会越来越高，但是7年之后的利息环境，大几率会比现在低。

如果7年后，美联储频频降息，金融行业得不到那么高的放贷利率，再给客户收益太高的理财产品，那保险公司岂不是在做赔钱买卖了？

大家或许听说过精算师这个职业，工资极高，但证也极其难考，CFA和CPA跟它比都不算什么。

但你可能不知道，这些最强大脑们，超过半数都在保险公司工作。另外，保险公司中有众多经济学家和分析师团队，它们主要的工作就是根据金融环境来设计各种理财产品，计算如何让保险公司赚钱，而不是赔钱。

而整个保险行业的专家们，无论是精算师也好，经济学家也罢，都一致认为7年内增加固收利率是合理的，但在那之后，就不能再升了！

这应该给大家一些提示了。

这也侧面说明了：单从金融业对利息高低的展望来看，如果你想现在买房子贷款，7/1 ARM或者5/1 ARM也许是更好的选择。7/1 ARM指的是前7年的利率是固定的，7年后会跟随利息环境的高低浮动。

为什么提到5/1 ARM 呢？是因为按照目前的利率差，选择5/1 ARM能享受到差别更大、更低的利率。

如果7或5年到期后，届时利息真的比现在低，你就可以在不做重贷的情况下，直接享受低利息。

当降息降到一定程度，比如低至2%时，你可以重做个20年的，或者什么其他期限的固定利率房贷，总之将神仙利率锁定，以此从头到尾享受低利率房贷。

这时你可能会想：万一这些经济学家和精算师们，对利息环境的展望有偏差呢？金融行业只是少赚了些钱，但我可是要因为没降下来的利率，而多交好些钱呢！

没错！因此，你要问自己最多可以负担得起多少月供？你应该与贷款公司一同计算一下数字，看看最坏的情况月供将会是多少？如果未来利率重置，即使到达最高上限的cap，你仍负担得起，那你就可以放心啦！

另外，通常ARM会帮你每月省下几百美金，你可以将这几百进行投资。比如：每月投资$200，按照7%的年回报率，5年后是1万4，7年后是2万1。

随后一次性将它倒进去，去偿还贷款的本金。这样当利率重置发生时，会因贷款总额的减少，进一步帮你降低成本。除此之外还有其它方法，菌菌在这里就不一一介绍了。

做计划本身就是未雨绸缪，只为每晚都可以远离焦虑。在了解最坏情况后，早些想好对策，算是为自己增加了个保险机制。如果日后没有用上，当然皆大欢喜，多些资金又不会烫手。但如果日后真的用上了，也能给自己提供足够的喘息空间。

希望菌菌从里到外讲明白了浮动利率，以及行业内部的一些insight，可以帮助你决定哪种房贷对你更有利！如果你喜欢菌菌讲这些行业内的趋势，点个赞，让菌菌知道哦！

如果你明后年，或者未来打算买房时，想知道以上观点是否依然成立，可以在评论区问菌菌，或者去菌菌的网站做咨询哦。

最后，菌菌把固定利率和浮动利率的优缺点，在这里展示给大家。

固定利率 vs 浮动利率的优缺点？

下期菌菌会讲讲加速还房贷的5大方法，看看哪种方法效率更高，更划算？我们下期见哦！

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