送孩子一套房？停！有更好方法！

哈喽大家好我是投资菌

很多父母喜欢把孩子挂在房产证上，或者选择直接在房产证上改名字，赠送孩子一套房子。操作上简单快捷又便宜，无论从资产转移还是遗产规划方面，看起来都是个不错的选择。

但是！它可能会后患无穷，付出让你意想不到的代价。本期菌菌就讲讲这个看似无限美好的方式所暗藏着的5大坑，以及在后半段推荐你应该怎样做！

注：如果你的孩子是未成年，或dependent，直接用赠予这个操作是合理的。否则，请一定三思！

一、产权问题

在房契上加孩子的名字，孩子对你的房子有拥有权，所以没经过孩子的同意，你不能卖掉房子或refinance贷款。另外，孩子可以在你没允许的情况下，把ta那部分的房产份额卖掉。

二、债权索赔

当你的孩子在你的房产证上，ta的那部分份额可以被讨债的盯上。Creditor讨债的一方可以是信用卡公司，贷款公司，由事故引起的索赔，以及刑事赔偿，都会让你的房子面临危险。

三、离婚索赔

当孩子面临离婚，法院会公平的分割双方的财产。这也意味着如果你的孩子在你的房产证上，法院分割财产时，你的房子也会由法院来决定如何分割，前配偶有权分到你的房子。

大多数人会觉得这事不会发生在我的孩子身上，但在这个离婚率超50%的社会，你要好好想想了。也许你会说这事很好解决，做一个prenup婚前协议就好了。这个方式没错，但似乎说起来容易做起来难。很多人反映，在恋爱中提出婚前协议，多多少少双方会出现些不愉快，导致很多年轻人不愿主动把这个话题引出来。如果你不想自己的房子被分割，这方面你还是要三思。

四、破产索赔

每年有近百万人申请破产。如果你的孩子申请破产，破产法庭有权得到孩子在你的房产中的份额。孩子的那部分份额可以被出售，来清偿债务。

如果你看了前4条，觉得这些都不是问题，孩子的房产由孩子处置呗，你无所谓。那么重头戏，第5条来了。

五、税务问题

交税方面一般是大家都头痛的地方，尤其是对于房产，一旦增值就可能至少是几十万起跳。大部分人会绞尽脑汁，找各种方法来省这部分增值税。好消息是，这部分的增值税的确有方法省下来，但前提是你要用对方法。

我们来举个例子：

例子1 【常规方法】

你买了个房子花了10万（这是purchase price，也叫cost basis）。某一天你心情大好，把这套市值为50万的房子赠送给了孩子。选择直接在deed房产证上改成了孩子的名字。当孩子得到了这套房子，这套房子对于孩子的cost basis依然是10万，一年后当孩子将房子卖了60万，增值的50万要交税。（卖价60万-cost basis 10万=50万）

这套操作会有2个负面后果：

（1）如果孩子的税率在20%（联邦税）+8%（州税），ta大概要准备14万的现金交税。

（2）由于你是直接用赠予的方式，让孩子以0元购的方式得到了房子。你的终身赠予税豁免额（lifetime gift tax exclusion amount）被减少了40万（赠予时房子市值为50万-10万 cost basis=40万）。每个人一生只有固定的赠予额度，如果全扣没了，当你再赠予（活着时）或者传承（去世后），你需要交赠予税/遗产税，而这个税会高达40%。

例子2 【一个更好的方法】

小明买了个房子花了10万（这是purchase price，也叫cost basis）。某一天他跟律师做了个living trust，把房子放在了里面，受益人是孩子。多年后，小明去世，孩子得到了这套房子。由于小明去世时房子市值为60万，这套房子对于孩子的cost basis变成了60万。当孩子直接将房子卖掉得到60万，孩子一分钱都不用交税（卖价60万-cost basis 60万=0）。

看到区别了吗？

直接房产证上改名字，孩子会继承买房价作为cost basis。

把房子放在生前信托Livng Trust里面，虽然孩子在父母去世时才能得到房子，但cost basis可以提升至父母去世时房子的市值。

“虽然生前信托方法很好，但我想活着的时候就把房子转移给孩子，怎么做能省税呢？”

有2个方法，而方法与房子的种类有关：

主要住宅 Primary Residence

你想要给出去的房子是：夫妻二人的主要住房primary residence 最好的方法是把房子卖给孩子。你10万买的房子，如果以市值60万卖给孩子，50万的增值你可以不交税。原因是只要是primary residence，25万（个人）或者50万（夫妻）的增值可以不用交税。

你可能会说刚刚好增值50万很难，万一房价到了90万呢？80万的增值，岂不是还有30万要交税？好消息是：你有权将房产低价出售，便宜个35%都是没问题的。在文件中解释你为什么会便宜卖，比如你的房子没有市场上的房子好，需要做很多装修，有很多需要更新迭代的地方，等等。

但便宜卖，不等于你可以按$10的价钱卖给你的孩子，这种就不合理了，跟直接房产证上改名字一样了。

怎样让【你】免除增值税搞定了，现在看看如何帮【孩子】免除增值税。

对孩子来讲，该房子的购买价是60万，cost basis就是60万。当孩子住满2年后，这套房子变成了孩子的primary residence。孩子也可以享受25万（个人）或者50万（夫妻）的增值可以不用交税。拿具体数字说话：如果孩子是单身，以85万卖出可以让他不交税；如果已结婚，以110万卖出房子可不用交税。

房子从10万变成85万或110万，卖出后一分钱都没交税，是不是很棒！相比直接在房产证上改名字，要准备21万或30.8万的现金交税。哪个方法更好，相信大家已经一目了然了吧！