如何卖房不交税？老破小变大豪宅 ，你也可以

哈喽大家好 我是投资菌

有一对夫妇，花10万买了个房子，由于不喜欢那里的环境，房子一直作为投资房在出租。后来房价上涨到60万，夫妇想卖房，换一个好点的地区。

如果这个房子是夫妇的主要住房，那么50万的增值夫妇是不用交税的。primary residence，即在过去5年住了2年。但由于它是个投资房，没有这方面的福利。卖房子得到60万，50万乘以30%等于要交15万的税。最后到手只剩45万。这卖房子的代价也太高了，于是夫妇开始寻求帮助，看看如何能省税。

 其实这个情况很简单，有方法可以让这对夫妇完全不花一分钱的税，直接将60万用在新房子上面。而且这个操作完全合法，又非常简单，它就是1031 exchange！

1031 Exchange 只需要3步：

注意：如果你没有这方面的经验，请不要自己操作。这个操作需要你找个有1031 exchange经验的房产经纪，因为ta要负责做文书；并在这中间需要一个qualified intermediary，ta负责保管并转交你的卖房款。

你可以看到时间很紧，如果无法在时间限定之内完成交易，你就要正常交增值税了。因此，找个有着丰富1031 exchange经验的经纪就非常重要。

你可以靠此方法，一直不用交房产的增值税。而且该方法使用次数无限制，只要你想，置换后的新房子再租出去一年，你就可以再次置换。从10万的老破小，仅仅靠几次的置换，即可变成几百万甚至几千万的豪宅。这种复利的效果是非常惊人的。

实际上它只是tax-deferral，就像是Traditional 401K和IRA一样，增长期间延税。

当你不再做1031 exchange，单纯将房子卖掉，那时你还是要交税的。

 但这个很好解决，永远不要单纯卖掉，一直做1031 exchange就好了。 想要真的一劳永逸，即使单纯卖掉也不用交增值税，也是有办法的。那就是：去世后传承给孩子。

当你把这个置换很多次，已经价值1000万的房产放进信托里面。当你去世，孩子继承这套房子时，如果那时房子的市值是1500万，1500万将会变成cost basis。 由于用卖出价减去cost basis=增值部分。如果孩子在继承后立即将房子卖掉，1500万减1500万=0，无增值部分，则无需缴税。

或者，孩子可以继续用1031 exchange的方式做置换，财富增长变成了永动机，而每次传承都将增值归零，从而实现完美的合法避税。

【注：只要去世后传承，cost basis就会提升，增值归零。放入信托里面只是为了增加一层保护，主要为了避免遗嘱认证Probate，详情见此】  

这个“传承将增值归零”的现象，它的专业术语叫做step-up basis递增基准。它是合法的，且来源于IRS tax code 1014税法。

你的孩子与富二代的距离，只差一个Step-up basis。

这还没完，更厉害的是：Step-up basis不仅可以用在房产上面，在股票基金上面同样适用，而且股票基金还存在更多的骚操作。

 知道为什么Elon Musk的年薪只有$1吗？

知道为什么巴菲特交的税比他的秘书还少吗？

下期菌菌带你揭秘有钱人的更多玩法。

菌菌可以肯定的告诉你，这些操作并不是富人专利，你，也可以！ 

菌菌猜你已经热血沸腾起来了，但我们现在先搞懂置换房产。

你现在应该有很多疑问，比如先买新房，再卖旧房可以吗？除此之外，还有其他置换方式吗？哪些房产可以做到置换呢？置换后我可以住进去当住宅吗？有什么其他需要注意的地方吗？

（1）延迟置换 Delayed 1031 Exchange

（2）修缮置换 Construction or Improvement 1031 Exchange

（3）反向置换 Reverse 1031 Exchange