本期重点：4个美国房产零税负策略✅ 自住房25万/50万免税额详解 ✅ Capital Improvement抵税技巧 ✅ 投资房1031置换无限滚雪球 ✅ Stepped-up Basis世代传承秘籍
哈喽大家好我是投资菌
有这样一位华人，他从1990年花5万买的第一套房开始，通过菌菌今天要分享的策略，30多年来买卖了十几套房产，资产从5万滚到了3000万。竟然一分钱税都没交过！
更神奇的是，当他去世后，他的孩子继承这些房产也完全不用交税，而且还能继续这个"无税循环"传给下一代。
听起来像天方夜谭？其实这些都是在美国百分百合法的省税策略！
今天菌菌就来揭秘4个让你卖房0交税的方法。但是，每个方法都有严格的条件，一步走错就可能面临巨额税单。准备好了吗，我们正式开始！
第一个方法：正常卖！
只要是自住房，卖掉后，会有一定的免税额。单身是25万利润免税，夫妻二人一起报税是50万利润免税。
想要有这么多的免税额，记住要满足3个条件。
第一是拥有权测试ownership test，意思是在卖房前的5年内，你必须拥有这套房子至少2年。
第二是居住测试use test，意思是在卖房前的5年内，这套房必须是你的主要居住地至少2年，但这2年不需要连续的。想证明你在这住，也很简单，比如：你银行信件的地址在此，或者水电煤是你的名字，诸如此类都可以。
第三是回顾测试Look-back Test，意思是在卖这套房子前的2年内，你不能已用过这个免税额。换句话说，以防止你有一堆房子，以此来薅国税局的羊毛，这个免税额最多每2年用一次。
假设你2019年买房花了50万，满足上面3个条件后，在2025年卖了80万，利润是30万。如果你是夫妻，这30万利润完全免税！但如果你是单身，只有25万免税，只需要对超过25万的5万部分交税。
好在这5万是按长期增值税交税，因为从买到卖间隔超过了1年，所以税交的比普通收入税要少，只有0%、15%、和20%的税档。如果你收入低，只交15%也是完全有可能的。但如果你收入较高，MAGI超过20万，那你要小心了，还可能会触发3.8%的NIIT税（net investment income tax）。
那该怎么办呢？别急，这第一个方法，还有个进阶版操作，叫做capital improvement，这就是我们的第二种方法。
第二个方法：用capital improvement
简单说就是你可以把大型修缮花的钱，加进房子的成本里面，以此来降低利润。
那么哪些项目可以用来抵税呢，菌菌举一些例子。比如：屋顶翻新，厨房和浴室改造，中央空调换新，换地板或地毯，新增房间或扩建，更换所有的窗户，安装太阳能，挖了个泳池等，总之是大型的升级。
记住，小修小补是不算的，比如：刷墙，修水管，换零件，换冰箱，换灯泡水龙头，这些都不算。
还拿刚刚的例子，单身的你买房花了50万，但如果你换屋顶花了1万，改造浴室花了2万，改造厨房花了2万，总共花了5万。那么你的房子的成本就是50万加上装修花的5万，等于55万，房子卖了80万，那么利润就是25万。单身的你有25万免税额，这样就可以无税啦！
第三个方法：1031 exchange（1031置换）
上面的方法适用于自住房，而这个方法适用于投资房。比如华人喜欢买房出租，只要连续2年每年至少以市价出租超14天，并且个人使用时间不超过14天或出租天数的10%（取更高的那个数字），并且有租赁合同和收入记录，这就属于合格的投资房了。
只要你拥有一个这样的投资房，就可以把这套老破小换成大豪宅，或者换成几个大豪宅啦！
具体的操作有4个限制。
第一是时间限制，你需要在卖房后的45天内确定要买哪些房子，并且要在180天内完成购买新房。
第二是金额要求，新房子的房价不能低于你想卖的老房子，并且你的全部卖房钱都要用在买新房子上面。
第三是房产类型，新房子也只能继续延续投资或者商业用途，不能立刻自住。
第四是拥有限制，为防止人们反复薅羊毛，一直换来换去，一旦用过1031置换法，置换好的房子你需要拥有5年后，才能再次置换。
举个例子：假设你2015年花10万买了套出租房，现在价值80万，你想用1031置换的方式，换个位置更好的房子。你可以告诉你的房产经纪，你想做1031置换，房产经纪就会找自家公司常合作的QI（qualified intermediary）来帮你完成操作。这个操作必须要有QI的介入，因为在你把房子卖掉后，这80万的支票不会进入你的个人账户，而是会直接汇到QI公司，资金会被放在独立托管账户中。卖房后你要在45天内，选定自己喜欢的房子，为防止竞价失败或者没买成，你最多可以选3套备选，并且一定要在卖掉旧房子的成交日期起的180天之内完成购买。假如你成功拍下一套120万的房子，那么QI会把80万直接汇给卖家，然后你再汇40万就可以了。不一定是现金，贷款也可以，跟正常买房流程一样，只不过多了个QI在中间，并且多了个时间限制。在报税时，告诉你的会计师你做了1031置换，再用Form 8824向国税局申报即可。
老房子70万的利润，完全没交税，是不是很赞？整个过程非常简单，帮你买房的房产经纪将全程帮你搞定，所以找个有1031经验的房产经纪很重要。通常QI的收费是700-1500不等，但在加州这种贵地方，多在1200以上。
大多数人一旦尝过1031交换的甜头，就会一直置换，来保持一直都不交税。但你肯定会担心：免的那些税会不会在某一天找回来，让我交税呢？别急，这就不得不提到stepped-up basis了。
第四个方法：stepped-up basis
当资产变成遗产被传承时，IRS会将资产的成本重新设定，把它变成死亡日的市价。简单说就是当父母把房子传给孩子的时候，房子的成本价会变成父母去世时房子的市价。这里只是拿父母和孩子举例，但实际上房主和继承人可以是任何关系。
举个例子：Jim在1980年花5万买了一套房子，中途一直用1031置换的方式换房子，直到2025年去世时房子价值250万。他的女儿继承房子时，成本就调整为了250万。如果单身的女儿住满2年，就会有额外的25万增值免税。假设Jim的女儿以275万把房子卖掉，也是完全不需要交税。因此，两代人，270万的利润都没交过税。
如果女儿继承这个房子后，一直作为投资房在出租，那么她也能用1031置换的方式，把这个房子置换成更大的房子，或者换成几个房子，也不用交税。然后她再传给她的后代，同样无需交税，从此实现无税的无限循环。
是不是非常不错？
这个setpped-up basis不光适用于房产，你的股票债券和艺术品均可以这样用，但401K或者IRA这类退休账户不行。
由于它有着巨大的省税优惠，也被批评为富裕家庭的“税收漏洞”，因为各种资产都可以传给继承人几乎不缴任何税。但其实美国有一个遗产税豁免额，gift and estate tax exemption，说白了就是你究竟能无税的传给家人多少遗产，不光是遗产，活着时候的赠予也会减少这个额度。
由于2017年通过了TCJA法案，让我们2018年到2025年有着巨大的税务优惠，所以遗产税豁免额也异常的高。个人去世后可以无税传给家人1399万，如果是夫妻，额度更是多一倍。但是呢，如果这个法案不延续的话，从2026年起，这个豁免额可能会减半。
如果我们只单说今年2025年的话，假如一个人用stepped-up basis的方式，传给家人各种房产和股票，只要价值不超过1399万就不用交遗产税。遗产继承人也更是不用顾虑增值税，因为资产的成本会被重新计算。总之是非常划算的省税策略。
值得注意的是如果你觉得stepped-up basis这方法不错，千万记得搞一个信托trust，把你的财产，以及传给谁怎么传写进信托里面。这样在过世后，受益人可以拿着信托丝滑的获得你的财产。如果没有信托，哪怕你留了遗嘱will，作用都很小，依然要经过法庭的probate遗嘱认证，由法庭来分家产，各方还要雇佣律师，总之要花很多钱和时间。不单是雇律师，法庭做认证也要收费，还容易出纠纷，且扯皮1到2年，总之劳神伤财。
总结
第一招，自住房 免税额，个人有25万，夫妻有50万。
第二招，capital improvement，大型升级算做房子成本。
第三招，投资房可以用1031置换的方式，无限滚雪球，换房子不交税。
第四招，stepped-up basis，终极大招适用于大部分资产，让你的财富世代传承，永远零税负。
结语
你可能会问：菌菌，这些策略听起来很复杂，我一个人能搞定吗？
说实话，细节决定成败。比如1031置换的45天和180天时间限制，错过一天都前功尽弃。stepped-up basis需要配合信托规划，否则可能白白浪费几百万打官司。
这就是为什么很多人知道这些策略，但真正用好的人却不多。因为税法在变，市场在变，每个人的情况也不同。
如果你想合法剩下几十万税金，让你的投资收益最大化，为家族财富传承或慈善做好规划，那么你需要的不只是知识，更需要个性化的规划。
菌菌的团队在美国做了7年的财富管理，帮助过上千个华人家庭优化投资省税方案，有些客户通过我们的规划，一年就省下了六位数的税金。
我们不只是懂税法，更懂投资、理财、保险、退休规划的全局配置。因为真正的财富管理，绝不是单打独斗，而是要让所有策略协同作战。
别让这些策略只停留在知识层面！现在点击链接预约免费或付费咨询，我们将帮你制定专属的理财省税方案。
记住一句话：最贵的不是学费，而是不学习的代价。
