快速还房贷的5大方法，哪种更划算？

哈喽大家好我是投资菌！

当你买完房，开始还房贷的时候，可能不时地会有快点把房贷还完的想法。觉得现在手头富裕，不如多还点，不但能为未来节省点利息，还能安稳的让房子早日成为自己的，这样一想真是一举两得。那么今天菌菌就来盘点一下，加速还房贷的5种方法，看看哪种更划算？

这里菌菌先讲一个加速还房贷的错误示范。

有些小伙伴在买房的时候就打算好了，以后每个月要多付点，或者用其他方法尽早付清贷款。但由于身边的人都告诉他，30年期的固定利率房贷最划算，他最终也做了个30年期固定的贷款。

No No No，如果你一开始就打算好了要提前付清贷款，30年期的固定房贷或许并不适合你。因为30年期的利率更高，贷款费用也更高。不如考虑一下15年期的，可以帮你节省不少利率和总利息。另外，你还要确保你的贷款机构允许提前还款，并不设有提前还款的罚金（prepayment penalty）。

还不了解30年期与15年期固定利率房贷的小伙伴，可以先去看右上角的视频。毕竟最重要的还是先选到对你最有利的房贷类型！

好啦，我们正式开始盘点加速还房贷的5种方法！

一、Biweekly payment

标准房贷的月供是每个月交一次，但这个biweekly是让你将月供等分成两半，然后每2周交一次。

比如你的正常月供是2千，biweekly就变成了每两周交1千。这与正常交月供的区别在于，正常交月供是一年交了12次2千，但biweekly是一年交了26次1千。

这主要是因为一年虽然有12个月，但每个月不是正好只有4周，因为一年其实有52个星期嘛。这就是为什么你用Biweekly的方式会交26次1千，相当于你共交了13次月供。

biweekly的最终结果就是每年多交一个月的月供。

如果你想知道，Biweekly payment可以帮你提前几年还完房贷，具体要看你的房贷利率是多少。

但菌菌可以给大家一个大概的数字：Biweekly可以帮你

• 将30年期的房贷，提前4-6年还完
• 将15年的房贷，提前1-3年还完

你是不是觉得此方法还不错？但在实施这个方法之前，你要注意3件事：

1. 确定你的贷款机构是否接受biweekly payment。这个不用赘述了，它们如果不接受，你不能实施这个方法。
2. 让他们帮你计算一下，正常交月供和交biweekly相比，会提前多久还完贷款。这一条除了让你对自己的贷款更了解之外，还为了确保这个方法真的可以帮你提前还完贷款。因为有些贷款机构只是个中介，帮忙收月供而已，即使它们从你这收到了一个biweekly payment，这个金额并没有及时去减本金，而是等到收到2个biweekly payment，中介才把整个的月供发送给贷款机构。这样一来毫无意义，你以为你在做biweekly payment，但贷款机构收到的是正常的每月一次的月供。这样一来，根本无法帮你达成提前付完房贷的目的。
3. 如果你的放贷人说用biweekly payment可以提高信用积分，那你可要小心了。因为这已经是金融界人尽皆知的虚假声明了。其实你只要设置autopay，每月自动交月供，没有逾期，就可以帮助你的信用积分了。有些放贷人这样讲，主要是因为做biweekly payment，可以让他们收取更多费用。是的，运用biweekly有可能产生额外费用。有无费用，有多少费用，你一定要问清楚。然后再自己算算是否合算，最后再决定是否用这个方法。

如果，你的贷款机构不提供biweekly payment，或者设置biweekly有费用不太合算，你可以实施下面的方法。

二、每年额外付个月供（Extra mortgage payment）

既然biweekly就是每年付13次月供，你自己手动每年多付一次月供，可以达成一样的效果。自己手动多付月供，反而有更好的控制性。

比如：你可以自主的决定，你想在几月份多付月供。在一年的周期中，越早多付月供，就越能帮你省更多的利息，且越早能帮你还完房贷。

举个例子：

比如一个80万30年期的贷款，有着4%的贷款利率。如果你的贷款从1月开始，即在一年的贷款周期中，1月是第一个月，12月是最后一个月。

• 如果你每年都在1月多付一个月供，你将会在第25年10个月还完贷款，共计节省利息$92,253
• 如果你每年都在12月多付一个月供，你将会在第26年还完贷款，共计节省利息$85,894.
• 如果你使用biweekly的方式，你将会在第25年11个月还完贷款，共计节省利息$90,213

如上，其实你会发现每年多付一次月供的方式，无论你选择在哪个月多付那一次，结果不会差太多。

如果你想利益最大化，选择每年周期的第一个月肯定最划算。不然的话选择你手头富裕的那个月就好了，比如有些人年末会得到bonus，有些人每年报税季后会得到tax refund，好好利用这些就好了。

三、每个月多付一点

如果你无法负担每年多付几笔完整的月供，可以考虑每月多交一点点。

这两种方法的区别在于：

如果每月月供是2千，上一个方法需要你在某月交完2千的情况下，再多交一个2千。

但如果你觉得有些吃力，可以选择每个月多交一点点，比如在交完2千的情况下，再多交几百。每个月多交多少，完全是你自己做主。

在实施前两种方法前，记得两件事：

1. 确保多交的金额，将会用在减少贷款本金上面
2. 确保贷款机构允许提前还贷，且没有提前还贷的罚金。如果不允许提前还完贷款，你做的这些将会没啥意义。不但如此，有的贷款机构会收取“提前还贷罚金（prepayment penalties）”，这个罚金有可能完全等于你省下来的总利息。比如：你以为使用了某种提前还贷款的方法，可以省下9万美金，但人家会因此罚你9万美金。这样一来，你提前还贷款，不会省下任何利息，仅仅是房子早点变成你的而已。注意：其实很多车贷也是这样，很多小伙伴急着提前还车贷，但最后发现还是要照交所有利息。如果真的是这样，你要三思了。

四、贷款重铸（mortgage recast）

注意：重铸和重贷完全不一样，是两回事。重铸主要靠你自己，重贷则需要点天时地利人和，要看美联储造就了一个什么样的利息环境。

重铸指的是你突然有一大笔钱，想要一次性倒进去，还贷款本金，这时贷款公司就可以对你的贷款进行重铸。由于你的贷款本金一下子少了一部分，在贷款期限保持不变的情况下，本金的减少，会让你每个月的月供也降低不少。

贷款重铸的结果，就是你每个月要交的月供降低了，且总利息也降低了，但它并不能帮助你提前还完贷款。如果你想迅速还清贷款，可以手动支付之前那个高一些的月供，并将多余的钱用来偿还贷款本金。

在使用这个方法之前，你要考虑两件事：

1. 不是所有的贷款都能做重铸。比如：通过联邦住房管理局（Federal Housing Administration）和美国退伍军人事务部（the U.S. Department of Veterans Affairs）提供的贷款不能重铸，而巨额贷款（jumbo loans）通常也不符合条件。另外，即使可以做重铸，通常贷款公司也会有些要求。比如：多久能做一次重铸，或做重铸时一次性需偿还多少本金（通常$5000+）。
2. 重铸可能会有费用。记得问清楚要交多少费用，通常是$150-500不等，总的来讲比做重贷便宜多了。

对于贷款重铸，菌菌给大家举个例子：

20万30年期的贷款（比如2062年还完），有着5%的贷款利率，每个月的月供为$1200。

如果你一次性付了5万本金，加上$250重铸费，你最终会省下差不多$3.5万的利息。

另外，你的月供将会从$1200降到$300，且依然是2062年还完贷款.

记住：重铸不会减少贷款期限，30年期依然是30年期，它只是会帮你降低月供而已。如果你想提前还完贷款，还是要自发的多付些月供。

如果你的贷款机构不提供重铸，没关系，你可以自己搞。也是一次性把金额倒进去，偿还贷款本金。最终结果，就是由于你的贷款本金下降，你会提前还完贷款，但你的每月月供不会改变。

以下是贷款机构做贷款重铸，与自己做贷款重铸的区别：

五、重贷（mortgage refinance）

前两年利息超低的时候，相信大家总会听到refi重贷这个词。没错，当你发现市面上的利率比你的还低时，就可以做重贷，来享受更低的月供和更低的总利息。

比如：在2006年，小明贷了个30年期6.7%的固定利率贷款，2013年时，他发现30年期的利率为3.5%，15年期的利率为2.6%。最终他选择了15年期的重贷，锁定了2.6%的固定利率。

更短期的贷款本身利率就更低，如果你又刚好碰上了很低的利息环境，做重贷锁住利率无疑是最划算的。

但有点大家要注意，由于将贷款期限缩短，你的月供可能会上升。很多人以为在相同的利率下，15年期贷款的月供会是30年期的2倍，其实并没有那么多。

比如一个20万的贷款，在4%的利息下，30年期的月供为$995，15年期的月供为$1479。

看吧！并没有2倍那么多！

在利用重贷之前，你要考虑两件事：

1. 目前利息环境如何，当然是能得到的利息越低越好。
2. 重贷的费用很高，通常费用是你的贷款本金的2%-6%。你要看看如果做了重贷，重贷节省下来的金额与费用相比，是否合算。

五种方法哪个更合算？

给大家一个大概的数字对比一下：

80万，30年期贷款，4%利率，月供$3820，总利息57.5万。

单从数字上来看，划算与否的排名为：重贷>重铸>额外月供/Biweekly/额外金额

排名在前的主要原因是：在加速还房贷期间，能在投入金额较少的情况下，节省更多的利息。

虽然重贷最划算，但需要在正确的时间，做正确的事，你要等到美联储把利息环境降下来。

而重铸需要你有一定的财力，要么储蓄下来一大笔钱，要么投资出来一大笔钱，要么得到一个大额赠与或遗产，来一次性还一部分本金。

剩下的三种方式，基本就像水滴穿石，需要你慢慢来了。

在考虑加速还房贷之前，你需要考虑你是否适合早日还完房贷。

加速还房贷的优缺点

归根结底，加速还房贷这件事，主要取决于每个人的个人偏好，并不是纯看数字收益的。对于一些人来讲，欠钱会造成压力，提前还清贷款带来的心灵上的平静，比更高的回报率更重要。但又有另一些人，他们不愿意将太多现金绑在房产上面，宁愿承担一些风险，利用时间去换取更高的回报。

其它替代方案

如果你想要最大限度的利用好你的资金，不确定是否应该加速还房贷，你还可以考虑以下选项：

• 还清信用卡，个人贷款，学生贷款等，总之先还利息高的贷款
• 储蓄足够的紧急资金，以备不时之需
• 向退休账户存更多金额，获得更高的潜在回报和省税，双丰收
• 投资在股市内，增加潜在回报

下期菌菌会讲讲，为什么很多人宁愿把金额投资在股市，也不提前还房贷，看看这种方法是否更划算？什么情况下更划算？以及是否适合你？

视频里提到的内容仅供参考，不一定真的适合你。如果你想知道：结合你目前的情况，具体该怎么做，可以在菌菌的网站申请咨询哦，会有专业的财务顾问了解你的情况后，给出可实施的建议。

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