美国33%的退休人员仍在还房贷，这相当于需要额外准备50万美元的退休资金。本文分享4个提前还房贷的实用策略，帮你在退休前实现无债生活。正确的房贷规划能为你节省数十万美元的利息支出。
哈喽大家好我是投资菌！
今天我要告诉你一个惊人的事实：如果不按我说的做，你很可能要为退休后的房贷多准备50万美元！对，你没听错，是50万美元！据调查显示，在65到74岁的美国人中，每三个人就有一个还在还房贷，而在75岁以上的人群中，四分之一还在背着房贷。可怕的是，退休后一笔1000美元的月供，你可能得从退休账户取出1200美元才够付，因为还得交税啊！按照保守的3%退休金提取率计算，每月1000美元的房贷，退休账户里要准备足足50万美元，才够用来还房贷的！
恭喜你打开了这个视频，因为只要按照菌菌接下来告诉你的四个实用方法，在退休前还清房贷，就相当于给自己送了一份50万美元的退休大礼！
联系贷款机构
首先，你需要联系贷款机构，明确告诉他们你想在65岁前还清房贷，所以需要一份新的还款计划表，amortization schedule。有了这个表，你就清楚每个月需要还多少钱才能按时还清。这里一定要特别注意，你必须确认贷款机构把你额外支付的钱全部用来减少本金，而不是算进利息。我遇到过很多客户，每个月多付几百块，结果发现钱都被算进了利息，本金几乎没减少，那真是亏大了！
你可能会说：我每个月的生活费已经够紧张了，哪来额外的钱还房贷啊？别着急，接下来菌菌就来分享四个实用方法，帮你筹这笔钱。不过要提醒大家，这四个方法是有优先顺序的。能用第一个就不要用第二个，能用第二个就不要用第三个，依此类推，按顺序来，效果最好。
方法一：减少开支
钱就像海绵里的水，挤一挤总会有的。
很多人可能会说：我已经没地方省钱了啊！
但真的是这样吗？据调查，大多数家庭在仔细审视银行账单后，都能发现15-20%的每月支出，其实是可以优化的。
你知道吗，只要满55岁，你就可以申请更便宜的老年人手机套餐了。我有个客户李阿姨，她通过重新评估家里的订阅服务，比如那些好久都不用了的报纸杂志和流媒体服务，就省下了每月120美元。再加上调整了手机套餐和保险计划，总共每月就多出了280美元。她把这些钱全部用来还房贷，三年后就提前还清了将近1万美元的本金。
所以啊，仔细查查你的银行账单，找出那些不必要的支出，减少随意消费，把省出来的钱用来提前还贷。这个方法不需要你大幅降低生活质量，只是更聪明地使用你已有的收入而已。
但如果你觉得，自己真的无法从开支中再省出钱来，别担心，我们还有第二个方法。
方法二：利用多余的现金储蓄
菌菌一直建议大家应该有8个月生活费的应急资金，尤其是50岁以上的朋友。为什么是8个月而不是常说的3-6个月呢？因为统计数据显示，50岁以上人群如果失业，找到新工作所需的时间会更长，而且新工作的薪水往往还会更低。
不过，如果你的储蓄已经超过了8个月的生活费用，这些额外的钱放在银行账户里其实是在"亏钱"的。我们来算一笔账：现在存款利率平均是2%，扣除税收后，实际收益大概只有1.6%左右。而即使是在利率最低时期重新贷款的人，房贷利率也在3.5%左右。即使你能获得全额的房贷利息税收减免，假设你在32%的税率档位，缴税后你仍然支付着2.4%的实际利率。
说白了，你现在的情况是：一边用2.4%的利率借钱，一边又把钱以1.6%的收益率存起来。这不是明摆着亏钱吗？更何况，2017年税改后，很多人报税时已经不再用itemized deduction逐项扣除了，而是选择了standard deduction标准扣除，2025年，个人能抵扣1万5，夫妻联合申报可抵扣3万。如果你已经不再申报房贷利息扣除，那么继续持有房贷就更没有意义了。
因此，把超出8个月生活费的储蓄拿出一部分来减少房贷本金，可能比让它躺在银行账户里贬值，要好得多。
但如果你的现金储蓄不够充足，没关系，我们还有第三招
方法三：用Roth IRA
如果你已满59.5岁，你就可以从Roth IRA账户中免税提取全部金额了。这是个非常厉害的工具，因为提取出来的钱，完全不用交税！
相比之下，如果你从Traditional 401K或者IRA中提取金额，不仅要交税，还会把你的收入推向更高的税率档位。举个例子，如果你每月需要1000美元来支付房贷，考虑到税收影响，你可能需要从Traditional账户中，提取1200美元，才能净得1000美元用来还贷。
这里菌菌要特别提醒大家一点：Roth IRA的本金，就是你自己存进去的那部分钱，不管你几岁都可以免税免罚金地提取出来。如果你未满59.5岁，只要不动用收益，只拿本金就不需要交税或者罚金。
我有个客户，他58岁时从Roth IRA中提取了本金2万美元，一次性还清了一大笔房贷本金，节省了近5000美元的利息支出。这样他不仅没有受到任何税务惩罚，还大大降低了退休前的财务压力。
你们觉得这个方法如何？如果觉得适合自己，请在评论区打个Roth，好让菌菌知道有多少人能用上这招！如果这个方法对你不适用，别着急，我们还有最后一个方法。
方法四：调整退休账户的存款
听到这里，你肯定会惊讶："菌菌，你不是一直强调要多存退休账户吗，怎么现在又建议少存了？"
别急，让菌菌解释一下这个逻辑。很多人认为退休账户钱越多越好，因为这样退休后的收入才有保障。但我们换个角度想：如果你在退休前把房贷还清了，你每月需要的生活费不就大幅减少了吗？
假设你的月房贷是1000美元，65岁退休时如果已经把房贷还清，那么你每月就少了1000美元的支出压力。如果按照每年3%的保守提取率计算，即使你的退休账户少了50万美元，你也能维持同样的生活水平。毕竟你那50万最后只是都还贷了！
当然，菌菌不是建议你完全不存公司提供的401K、403b、457或SIMPLE IRA。菌菌的建议是先存到能拿满公司Match的那个比例。因为公司的match是白送的钱，这个千万要拿到手。
然后如果还有多余的钱，你可以用来还房贷。
说到这里，你可能会担心：退休账户存得少会不会影响我退休后的生活？
这个问题很好。实际上，根据美国金融规划师协会的研究，在退休前五年将额外资金用于还清房贷，对大多数家庭的退休财务状况是有正面影响的。因为房贷利率通常高于保守投资的回报率，而且提前还完房贷还能减少退休后的固定支出，让你的退休生活更轻松、更有保障。
菌菌的一个客户，他60岁时调整了退休账户供款策略，把超出公司match部分的钱用来还房贷，在五年内就提前还清了所有贷款。退休那天，他告诉我那种无债一身轻的感觉，比账户里多出几万块钱还要舒服！
现在，菌菌想问问大家，这四个方法中，你觉得哪个最适合你？赶紧在评论区告诉菌菌吧！
提前还贷的常见误区
误区一：房贷利息可以抵税，所以不要提前还。
这个想法取决于，你报税时有没有用itemized deduction逐项扣除。前面我们提到，2017年税改后，标准扣除额standard deduction大幅提高，很多人已经不再逐项列举扣除项目了。即使你仍在逐项扣除，随着房贷年限的增长，后期支付的利息占比越来越小，税收优惠也就越来越少了。
误区二：应该把钱投资而不是提前还贷。
这个想法有一定道理。如果你还非常年轻，确实不用急着还房贷，你还能承受更高风险，来获得更高的回报。但对于接近退休的人来说，这风险太大了。投资有风险，短期内的市场波动可能会让你措手不及。相比之下，提前还清房贷是一个确定的、无风险的"投资"，它的"回报率"就是你的房贷利率。
误区三：应该保留更多流动资金以备不时之需。
是的，应急资金很重要，前提是你已经建立了足够的应急储备，比如8个月生活费，或者一个让你更安心的金额。但如果超出这个金额的现金长期放着，实际上是在贬值的，除非你能找到高于房贷利率的固定回报。
结语
当然，这些方法不是非此即彼的选择，而是可以根据你的具体情况灵活组合使用。最重要的是，现在就开始行动！今天分享的这四个方法，已经帮助我们的客户平均提前7年还清房贷，为退休多准备了上百万资产，你还在等什么？越早规划，你就能越轻松地实现65岁前无房贷的目标。
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